Von Grundriss über Wohnflächen­berechnung bis BIM

Der Einsatz von 3D Laserscanning ermöglicht es uns, in kurzer Zeit große, weiträumige Objekte detailliert zu erfassen. Dabei erhalten wir eine hohe Punktdichte bei Genauigkeiten im Millimeterbereich. Durch Ver­knüpfung der einzelnen Scans lassen sich ganze Gebäude­komplexe über verschiedene Stockwerke hinweg mit Innen- und Außenbereichen zusammenhängend darstellen und auswerten.

Hieraus lassen sich Grundrisse, Schnitte, Ansichten oder ein ganzes 3D Gebäudemodell oder 3D Bauwerksmodell detailgetreu ableiten. Auf Basis der Laserscanning-Vermessung kann zudem eine Wohnflächenberechnung oder Mietflächenermittlung effizient erfolgen und es lassen sich exakt die Quadratmeter berechnen. Ein sehr nützliches Ergebnis der Laserscans in Kombination mit 360° Panorama-Bildern sind 3D Visualisierungen wie virtuelle Rundgänge.

Im Zuge der digitalen Transformation im Architektur- und Ingenieurwesen gewinnt die ganzheitliche Betrachtung von Prozessen rund um Bauobjekte zunehmend an Bedeutung. Bauplanung und Bauausführung basieren daher immer mehr auf durchgreifend digitalen Prozessen wie dem Building Information Modeling (BIM). Dabei bietet BIM nicht nur für Neubauprojekte entscheidende Vorteile, sondern ermöglicht auch die Optimierung von Prozessen bei Bestandsobjekten.

Leistungsbereiche

Die Aufgabenstellungen im Bereich der 3D Gebäude- und Bauwerksvermessung sind sehr vielfältig. Für Neubauobjekte dient u. a. ein Lage- und Höhenplan sowie ein digitales Geländemodell als Planungsgrundlage. Für Umbau-, Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen bildet die Vermessung von Bestandsobjekten die Grundlage für die Bauplanung und Bauausführung.

Wir erstellen Ihnen Planungsgrundlagen für Mietwohnungen oder Gewerbeflächen, Ein- und Mehrfamilienhäuser, Industrieanlagen oder auch Einkaufszentren. Unser Leistungsangebot ist dabei nicht auf die Erstellung von 2D Bauzeichnungen und die Durchführung einer 3D Vermessung begrenzt. Wir bieten Ihnen für die Vermessung von Bestandsgebäuden, Bauwerken und Anlagen ein umfangreiches Spektrum an Leistungen an. Hierzu gehören u. a.

• As-Built Dokumentation z. B. im Anlagenbau
• Erstellung von Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten und Schnitte)
• Fassadenaufmaße, z. B. zur Installation von Balkonen oder für den Denkmalschutz
• Prüfung horizontaler oder vertikaler Flächen auf Ebenheit
• Wohnflächen­berechnung und Mietflächen­ermittlung
• BIM – Bestandsdatenerfassung und 3D Modellierung
• Bauwerksüberwachung (Monitoring) von z. B. Brücken oder Bauwerken in Setzungsgebieten
• 3D Visualisierung

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Mittels 3D Laserscanning oder anderen geodätischen Erfassungsmethoden vermessen wir verschiedenste Bauobjekte entsprechend Ihren Anforderungen. Die 3D Modellierung der erfassten Daten bildet die Grundlage für BIM (Building Information Modeling).

Das 3D Gebäudemodell oder das 3D Bauwerksmodell kann durch weitere relevante Daten wie Leitungen und Installationen (Technische Gebäudeausrüstung -TGA) oder auch Materialien und Wandaufbau ergänzt werden. Durch BIM können Planungsprozesse beim Neu- und Umbau oder auch bei der Sanierung von Gebäuden und Bauwerken optimiert werden.

Im Zuge unserer Datenaufbereitung und 3D Modellierung gewährleisten wir eine nahtlose Weiterverarbeitung in der von Ihnen verwendeten Software (z. B. Revit oder ArchiCAD). Datenverlust und ungewünschte Modelldefinitionen durch umständliche Konvertierungen beim Im- und Export gehören somit der Vergangenheit an.

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Wir führen für Sie ein genaues Aufmaß durch und ermitteln die Flächen­größe Ihrer Immobilie (z. B. Wohn­flächen­berech­nung) entsprechend Ihren Anforderungen. Die Dokumentation der Flächen­größen erfolgt nachvoll­ziehbar in tabellarischer Form und wird bei Bedarf ergänzt durch anschau­liche Grundrisse.

In der Regel benötigen Vertrags­parteien eines Miet-, Pacht- oder Kauf­objektes eine genaue Größe der Fläche der betreffenden Immobilie. Um Differenzen zu vermeiden, müssen sich die Parteien einig sein, auf welcher Grundlage und wie die Fläche ermittelt werden soll.

Für die Ermittlung von Flächen­größen gibt es verschiedene Normen:

• Wohnflächen­verordnung – WoFIV

  Die Ermittlung von Wohnflächen erfolgt häufig nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächen­verordnung – WoFIV). Die Verordnung schreibt zwar nur vor, wie Wohn­flächen nach dem Wohnraum­förderungs­gesetz berechnet werden, findet aber i. d. R. auch bei der Ermittlung Wohn­flächen im freien Wohnungs­markt Anwendung.

• Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie (WMR)

  Der Verlag Sprengnetter GmbH stellt als Ergänzung zur WoFIV die WMR zur Verfügung. In der WoFIV werden nur wenige Grundflächenbesonderheiten erfasst. Die WMR führt weitere Grundflächenbesonderheiten auf, die durch die Anrechnung von Wohnwertfaktoren berücksichtigt werden.

• Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W)

  Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (kurz: GIF) beschreibt mit ihrer Richtlinie MF/W eine ebenfalls verbreitete Methode zur Ermittlung von Mietflächen. Bei diesem Ansatz wird bei der Ermittlung der Mietfläche in Wohnungsflächen und Nebenflächen unterschieden. Es wird hierbei jede Fläche abgebildet, die dem Mieter zur Nutzung überlassen werden kann. Die preisliche Bewertung der Flächen obliegt dabei den Mietparteien.

• Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G)

Die GIF stellt eine Richtlinie zur Ermittlung der Mietfläche speziell für gewerblichen Raum bereit. Sie basiert auf der DIN 277 und regelt zudem, welche Flächenarten auf die Mietfläche anzurechnen sind und welche nicht.

• DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau

  Diese Richtlinie thematisiert die Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken. Hier werden außerdem unterschiedliche Nutzungsarten von Räumen definiert und gibt eine Einteilung der Grundfläche in Brutto-Grundfläche (BGF), Konstruktions-Grundfläche (KGF), Netto-Raumfläche (NRF) und Netto-Raumfläche plus Trennwand-Grundfläche (NGF) vor.

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Zur Bildung von Sondereigentum für Gewerbe oder Wohnungseigentum ist eine sogenannte Abgeschlossenheits­bescheinigung erforderlich. Diese basiert i. d. R. auf folgenden Unterlagen:

• Lageplan für den Außenbereich

  im geeigneten Maßstab (nicht kleiner als 1:500) auf Grundlage von einem Lage- und Höhenplan mit folgendem Inhalt:

  • Katasterinformationen (Flurstücksnummern, Flurstücksgrenzen etc. aus ALKIS-Daten)
  • Darstellung der örtlichen Situation im angegebenen Bestandsbereich mit:
    • sämtlichen Gebäuden und Nebengebäuden auf dem Grundstück mit Nutzungsangaben und Zuordnung zu den jeweiligen Wohn- oder Gewerbeeinheiten,
    • Stellplätzen, Wegen, Müll- u. Fahrradstellplätze, Grünflächen, Außentreppen mit Zuordnung
    • Topographie (Einfriedungen, Zäune, Hecken, Bäume, etc.)
  • Kennzeichnung der Sondereigentums- und Gemeinschafts­eigentums­flächen im Lageplan durch unterschiedliche Farben und/oder Schraffuren

• Bauzeichnungen vom betreffenden Gebäude (außen und innen)

  im geeigneten Maßstab (mindestens 1:100) für alle Geschosse auf Grundlage einer 3D Vermessung mittels 3D Laserscanning und/oder anderer geeigneter Messtechnik. Die Bauzeichnungen beinhalten

  • bemaßte Grundrisszeichnungen
  • Ansichten
  • Gebäudeschnitt(e)
  • Kennzeichnung der Wohn- oder Gewerbeeinheiten, auf die sich das Sondereigentum beziehen soll und Kennzeichnung der gemeinschaftlich genutzten Räume.

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Um den optimalen Standort eines Bauwerks festzustellen, eine optimale Gebäudehöhe bzw. Bauwerksgröße zu ermitteln oder die Einpassung von Gebäuden bzw. Bauwerken in die Umgebung einschätzen zu können, lohnt es sich, eine Sichtbarkeitsanalyse durchzuführen.

Unter Einsatz der passenden Messwerkzeuge nehmen wir die Situation vor Ort auf oder verwenden eine vorhandene digitale Datengrundlage, z. B. ein 3D Gebäudemodell, und stellen die Gegebenheiten realitätsnah in einem 3D Modell nach – inkl. des zukünftigen Bauwerks. Auf dieser Basis lassen sich unterschiedliche Szenarien in Form von Kamerafahrten simulieren.

Gerne stellen wir Ihnen einen plattformunabhängigen Viewer für Ihr Projektes zur Verfügung. Mit diesem sind Sie in der Lage, sich virtuell auf jeden einzelnen Aufnahmestandpunkt zu begeben und Distanz- und Winkelmessungen durchzuführen.

Auf Wunsch liefern wir Ihnen auch einen digitalen Zwilling Ihres Objektes (Gebäude, Bauwerk, Wohnung oder Anlage) und stellen diesen digitalen Zwilling über eine Reality Capture Plattform webbasiert bereit. Auf diese Weise können Sie auf Basis einer Punktwolke und von Panormabildern virtuelle Rundgänge durchführen.

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